Stanodavac traži da se iselite, ali ne mora biti kraj: Evo kada sud može da zaustavi izvršenje

Vlasnik stana može da pokrene postupak iseljenja podstanara i bez prethodnog višegodišnjeg sudskog spora, ukoliko ima ugovor koji predstavlja izvršnu ispravu. Međutim, to ne znači da zakupac mora da napusti nekretninu bez mogućnosti da se brani. Advokat Lazar Borozan objasnio je u kojim slučajevima može da se ospori izvršenje iseljenja i kome podstanar podnosi žalbu.

Ukoliko smatra da ne postoje zakonski uslovi za sprovođenje iseljenja, podstanar ima pravo da uloži žalbu na rešenje o izvršenju. Postoji više razloga zbog kojih podstanar može da ospori takvu odluku, a među njima su neodgovarajući ugovor, već izmiren dug ili zastarelost potraživanja, ukazao je advokat.

Da li će stanovi u Srbiji konačno pojeftiniti? Stručnjaci otkrili šta nas čeka nakon Ekspa

Kvadrat 5.000 evra, a prostora jedva za život: Koliko koštaju najmanji stanovi u Beogradu?

"Zakupac može da uloži žalbu i da pobija rešenje o izvršenju iz razloga koji sprečavaju sprovođenje izvršenja. Jedan od njih je ako isprava na osnovu koje je doneto rešenje nema svojstvo izvršne isprave. To bi moglo da se dogodi ukoliko ugovor nije sadržao sve potrebne odredbe ili nije bio sačinjen na odgovarajući način", naveo je Borozan za Euronews Srbija.

Razlog za žalbu može da bude i ako je izvršna isprava naknadno poništena, ukinuta ili preinačena. To bi, na primer, bio slučaj ukoliko je podstanar u nekom drugom postupku ishodovao odluku kojom se utvrđuje ništavost ugovora.

Podstanar može da ospori izvršenje i ukoliko još nije istekao rok za ispunjenje obaveze predviđene ugovorom. Takođe, žalbu može da uloži ako je potraživanje prestalo, odnosno ako ima dokaze da je već platio zakupninu koju je dugovao.

"Ako se ispostavi da zakupac ima dokaze da je izvršio plaćanje, to može biti razlog za žalbu. Takođe, jedan od razloga je i ako je protekao rok u kojem može da se zahteva izvršenje, odnosno ako je nastupila zastarelost", ocenio je.

Kada vlasnik nije ispunio svoju obavezu

Jedan od razloga za osporavanje izvršenja može da bude i situacija u kojoj vlasnik nije prethodno ispunio ugovornu obavezu od koje zavisi obaveza zakupca.

To bi, na primer, bio slučaj ako vlasnik zahteva plaćanje zakupnine, a prethodno zakupcu nije omogućio da preuzme stan ili poslovni prostor.

"Zakupac neće plaćati zakupninu ako nije u posedu prostora. Mogla bi da se dogodi situacija u kojoj vlasnik zahteva plaćanje, a nije ni uveo zakupca u posed stana ili lokala. U tom slučaju zakupac bi mogao da se žali jer poverilac nije prethodno ispunio svoju obavezu od koje zavisi obaveza zakupca", rekao je Borozan.

Među ostalim razlozima za žalbu naveo je i slučajeve u kojima je izvršenje određeno na stvarima i pravima koja su zakonom izuzeta od izvršenja, kao i situacije u kojima je za postupanje određen mesno nenadležan javni izvršitelj.

Sud može i sam da ukine rešenje o izvršenju

Nakon što zakupac uloži žalbu, o njoj mogu da odlučuju prvostepeni i drugostepeni sud. Ishod može da bude njeno odbacivanje, usvajanje ili odbijanje.

Međutim, posebnost ovog postupka je u tome što i prvostepeni sud, koji je doneo rešenje o izvršenju, može naknadno da promeni svoju odluku ukoliko utvrdi da je žalba osnovana.

"Prvostepeni sud može da usvoji žalbu, ukine rešenje o izvršenju i obustavi izvršenje u celini ili delimično, kao i da ukine sve sprovedene radnje. Dakle, sud koji je doneo odluku može i sam da je preispita ukoliko na osnovu žalbe i priloženih dokaza utvrdi da je njegova prvobitna odluka bila pogrešna", istakao je.

Ukoliko prvostepeni sud ne usvoji žalbu, o njoj može da odlučuje drugostepeni sud, koji takođe može da je odbaci, usvoji ili odbije.

Zakupac može da pokrene i poseban parnični postupak

Ako žalba ne bude usvojena ni pred jednim od ova dva suda, zakupac ima još jednu mogućnost - da pokrene parnični postupak radi utvrđivanja nedozvoljenosti izvršenja.

"Zakupac može putem tužbe da zahteva da sud u parničnom postupku utvrdi da konkretno izvršenje nije bilo dozvoljeno. Takav postupak po zakonu ima prvenstvo u hitnosti, ali je važno naglasiti da ne odlaže izvršenje koje je već u toku", napomenuo je.

Borozan je ukazao da pravo na osporavanje izvršenja ne postoji samo kada se ono pokreće na osnovu ugovora o zakupu koji ima svojstvo izvršne isprave. Iste mogućnosti ima i zakupac protiv kojeg je izvršenje pokrenuto na osnovu sudske presude, nakon prethodno vođenog postupka za iseljenje i naplatu dugovanja.

"Čak i kada neko nema takav ugovor, već je pokrenuo sudski postupak i nakon dužeg perioda dočekao presudu na osnovu koje traži iseljenje zakupca i naplatu duga, zakupac bi ponovo imao iste razloge za žalbu ukoliko je u međuvremenu platio dug, ako je nastupila zastarelost ili postoji neki drugi zakonom predviđen razlog", ocenio je.

Ipak, advokat je naglasio da žalba protiv rešenja o izvršenju nije prilika da se ceo spor ponovo otvara i da se iznose svi mogući prigovori.

"To su prilično restriktivni razlozi. Ne može baš sve da se ističe, jer ovo nije novo suđenje u kojem postupak počinje od početka, već je reč o konkretnim razlozima koji su zakonom predviđeni", zaključio je Borozan za Euronews Srbija.

 Advokat Lazar Borozan tada je objasnio da ugovor o zakupu, sa posebno definisanim odredbama i solemnizovan kod javnog beležnika, pod zakonom propisanim uslovima može da omogući vlasniku da neposredno pokrene postupak izvršenja, bez prethodnog vođenja parnice i čekanja na pravosnažnu sudsku presudu.

Hoće li stanovi u Beogradu pojeftiniti: Stručnjak otkriva šta čeka kupce i da li je sada pravo vreme za kupovinu

Stečaj Alta banke preti tržištu nekretnina u Srbiji: Šta će biti sa ruskim kupcima i zakupcima?