Sve više zgrada niče širom Srbije: Zašto novogradnja ne donosi jeftinije stanove?

Dok cene stanova u Beogradu i Novom Sadu dostižu rekordne nivoe, pažnja kupaca i investitora sve se više okreće manjim gradovima Srbije. 

Novi Pazar, Užice i Pančevo beleže snažnu potražnju za novogradnjom.

Beograd na pola sata, kvadrat do 1.600 evra: Ovo mesto sve više biraju mlade porodice

Nekada su ih svi želeli, a danas se teško prodaju: Ove nekretnine sve manje privlače kupce

Novi Pazar

Jedan od zanimljivijih slučajeva. Grad je 2024. imao rekordnih 58 građevinskih dozvola, više nego dvostruko u odnosu na 2023. (25), a gradska uprava je tokom 2025. navodila da se grade znatno veći višeporodični objekti, sa 5.000–15.000 m². U martu 2026. lokalna uprava je ponovo ocenila da trend investicione gradnje raste.

Prosečna cena po kvadratu je 1.066 evra i bila je veća za 7,67 odsto u odnosu na isti period prethodne godine.

Novi Pazar se pozicionirao kao peto najveće gradilište stambenih objekata u Srbiji. Odmah iza najvećih gradova Beograda, Novog Sada, Niša i Kragujevca, a potražnja za novim kvadratima je konstantno visoka.

U agencijama za nekretnine kažu da je udeo novca koji stiže iz inostranstva, od stanovnika koji rade u Zapadnoj Evropi, ključni pokretač građevinskog buma u ovom gradu, piše portal 4zida.

U odnosu na ostatak Srbije ovde je i najveći udeo kupaca koji nekretnine plaćaju gotovinom, a u agencijama za nekretnine kažu da su najtraženije garsonjere i jednosobni stanovi do 50 kvadrata, jer donose brz povrat investicije kroz izdavanje.

Pančevo

Za 2025. broj stanova obuhvaćenih građevinskim dozvolama iznosio je 1.201, što je 40% više nego 2024. Uz to, novogradnja je trenutno oko 1.608 €/m², uz rast od oko 3,7% u odnosu na prethodni kvartal, a iako je izjednačen odnos potražnje za starom i novom gradnjom, u gradu već postoji veći broj aktivnih projekata novogradnje

U odnosu na Beograd Pančevo nudi više kvadrata za manje novca.

Užice

U 2025. je prema dostupnim podacima, bilo svega 48 građevinskih dozvola za stanovanje, što predstavlja čak 75% manje nego 2024.godine. Istovremeno, novogradnja je skupa, oko 1.924 €/m², a kvadrat je za godinu dana poskupeo oko 14,43 odsto. Stanovi u starim zgradama u proseku su koštali za oko 300 evra manje po kvadratu.

edan od ključnih razloga velike potražnje za novogradnjom u Užicu je nedostatak kvalitetne starogradnje. Većina starijih zgrada u Užicu traži ozbiljna i skupa renoviranja, pa se kupci radije opredeljuju za stanove u kojima je sve novo i koji su odmah useljivi.

Loznica

Za razliku od drugih manjih gradova u unutrašnjosti Srbije, Loznica beleži dosta jači građevinski ciklus. Najnoviji pregled iz septembra 2026. navodi čak 23 aktivna gradilišta u Loznici, pri čemu najveći deo ide na stambenu novogradnju. Kvadrat u novogradnji u prvoj polovini godine u proseku plaćen je 1.195 evra, a postoji i prilično velika potražnja za rentiranjem.

Trend rasta novogradnje prisutan je i u Prokuplju, Sopotu, Subotici, kao i Nišu.

Zašto više novogradnje ne znači i jeftinije stanove?

Ako se gradi mnogo novih zgrada, ponuda stanova raste, logičan sled je i da bi cene trebalo da padaju. Međutim, u praksi se to uglavnom ne dešava, naročito u velikim gradovima gde je potražnja velika.

Glavni razlog je što više izgrađenih stanova ne znači nužno više pristupačnih stanova. Nova gradnja može da uspori rast cena, ali često nije dovoljna da ih stvarno snizi. Na cenu snažno utiču skupo građevinsko zemljište, materijal, radna snaga i atraktivnost lokacije.

Investitori te troškove moraju da uračunaju u cenu stana, pa čak i velika količina nove gradnje ne mora da dovede do pojeftinjenja.

Problem je i u tome šta se zapravo gradi. Investitori najčešće grade ono što im donosi najveću zaradu - često veće, luksuznije ili atraktivno pozicionirane stanove. Zato može da postoji mnogo novih kvadrata, a da i dalje nema dovoljno manjih i finansijski dostupnih stanova za ljude koji kupuju svoju prvu nekretninu.

Gde kupiti jeftin stan u Srbiji? Ovo su gradovi u kojima se kvadrat može naći za oko 900 evra

Takođe, teorija da kupovinom novih, skupih stanova bogatiji kupci oslobađaju svoje starije stanove, u praksi nije podržana. Stariji stanovi na dobrim lokacijama često se renoviraju i prodaju po visokim cenama.

Dodatni problem predstavlja činjenica da se stanovi sve više kupuju kao investicija, a ne samo za život. Ljudi koji kupuju više stanova za izdavanje ili žele da sačuvaju novac kroz nekretnine dodatno povećavaju potražnju.

Nova gradnja ipak ima efekta - bez nje bi cene verovatno rasle još brže, ali sama po sebi neće rešiti problem pristupačnog stanovanja.

Kupujete stan? Ove ozbiljne mane postaju vidljive tek kada temperature padnu

Srbija beleži novi rast cena stanova: Da li je kraj poskupljenjima na vidiku?